Thị trường bất động sản Hải Phòng: Tổng quan, xu hướng và dự báo

Hải Phòng là một trong những thành phố trực thuộc trung ương, có vị trí địa lý thuận lợi, là một đầu mối giao thông quan trọng của miền Bắc, cũng như là một trung tâm kinh tế, thương mại, du lịch và dịch vụ của khu vực.

Thị trường bất động sản Hải Phòng trong những năm gần đây đã có nhiều biến động, phản ánh sự phát triển và thay đổi của nền kinh tế và xã hội. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ cung cấp cho bạn các thông tin về thị trường bất động sản Hải Phòng, bao gồm các phân khúc nhà ở, nghỉ dưỡng, công nghiệp và văn phòng cho thuê, cũng như các yếu tố ảnh hưởng, xu hướng và dự báo trong năm 2023.

Phân khúc quan trọng trong thị trường bất động sản Hải Phòng

Nhà ở

Phân khúc nhà ở là một trong những phân khúc quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản Hải Phòng. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ tại Hải Phòng đạt 11.696 căn từ 11 dự án, trong đó 46% nguồn cung là căn hộ đến từ các dự án tại quận Lê Chân, mức giá sơ cấp trung bình là 45 triệu đồng/m2, thấp hơn 15% so với giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội cùng thời điểm.

Nguồn cung nhà ở thấp tầng đang ít hơn nhu cầu và quan trọng là sức mua còn thấp. Giá bán các sản phẩm (biệt thự, shophouse, nhà phố) quý IV năm 2021 có tăng so với các quý trước khoảng 3-5% và nhìn chung cả năm 2021 tăng 7-10% so với năm 2020.

Các yếu tố ảnh hưởng đến phân khúc nhà ở tại Hải Phòng bao gồm:

- Nhu cầu nhà ở của người dân đô thị và nông thôn, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ tuổi, có thu nhập ổn định và mong muốn sở hữu nhà riêng.

- Sự phát triển của hạ tầng giao thông, kết nối Hải Phòng với các tỉnh lân cận và các khu vực khác trong nước và quốc tế, tạo thuận lợi cho việc di chuyển, sinh sống và làm việc.

- Sự đầu tư của các doanh nghiệp trong và ngoài nước vào các khu công nghiệp, khu du lịch và dịch vụ, tạo ra nhiều cơ hội việc làm và thu nhập cho người dân, đồng thời tăng nhu cầu nhà ở cho các nhân viên và chuyên gia.

- Chính sách của nhà nước về quy hoạch, quản lý, phát triển và điều tiết thị trường bất động sản, nhằm tạo ra môi trường kinh doanh minh bạch, ổn định và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

Xu hướng của phân khúc nhà ở tại Hải Phòng trong năm 2023 dự kiến sẽ có những đặc điểm sau:

- Nguồn cung nhà ở thấp tầng sẽ trở nên khan hiếm nên dự báo trong năm 2023 sẽ có sự xuất hiện của một số dự án nhà ở thấp tầng tại các vùng ven lõi trung tâm, nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân và tạo ra sự đa dạng hóa sản phẩm.

- Nguồn cung căn hộ sẽ tăng lên do sự ra mắt của nhiều dự án mới, đặc biệt là các dự án cao cấp và hạng sang, hướng đến phục vụ nhu cầu của các khách hàng có thu nhập cao và mong muốn tận hưởng các tiện ích đẳng cấp.

- Giá bán nhà ở sẽ có xu hướng tăng nhẹ, phụ thuộc vào vị trí, chất lượng và tiện ích của từng dự án. Theo dự báo của VARS, giá bán nhà ở thấp tầng sẽ tăng khoảng 5-10%, trong khi giá bán căn hộ sẽ tăng khoảng 3-5% so với năm 2021.

Nghỉ dưỡng

Phân khúc nghỉ dưỡng là một phân khúc tiềm năng và đang phát triển mạnh mẽ tại Hải Phòng, nhờ vào các lợi thế về địa hình, khí hậu, cảnh quan và văn hóa của thành phố cảng. Theo báo cáo của Savills Việt Nam¹, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tại Hải Phòng đạt 1.500 phòng từ 6 dự án, trong đó 67% nguồn cung là khách sạn và 33% là condotel.

Mức giá sơ cấp trung bình là 55 triệu đồng/m2, cao hơn 22% so với giá sơ cấp trung bình tại Quảng Ninh cùng thời điểm. Nguồn cung và cầu trong quý IV năm 2021 cũng như trong năm 2021 không rõ ràng. Một số dự án vẫn được triển khai nhưng lại thu hút nguồn cầu từ ngoại tỉnh. Giá bán sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng luôn ở mức cao so với sức mua.

Các yếu tố ảnh hưởng đến phân khúc nghỉ dưỡng tại Hải Phòng bao gồm:

- Nhu cầu nghỉ dưỡng của người dân trong và ngoài nước, đặc biệt là nhóm khách hàng có thu nhập cao và mong muốn tìm kiếm những trải nghiệm mới lạ, độc đáo

- Sự phát triển của hạ tầng du lịch, bao gồm các khu du lịch, công viên, bảo tàng, di tích lịch sử, văn hóa, các dịch vụ ăn uống, giải trí, mua sắm, chăm sóc sức khỏe, làm đẹp, tạo ra nhiều điểm đến hấp dẫn và đa dạng cho du khách.

- Sự đầu tư của các doanh nghiệp trong và ngoài nước vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, mang lại nhiều sản phẩm chất lượng cao, có thiết kế độc đáo, phong cách hiện đại, cũng như các tiện ích và dịch vụ đẳng cấp.

- Chính sách của nhà nước về quy hoạch, quản lý, phát triển và điều tiết thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nhằm tạo ra môi trường kinh doanh minh bạch, ổn định và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

Xu hướng của phân khúc nghỉ dưỡng tại Hải Phòng trong năm 2023 dự kiến sẽ có những đặc điểm sau:

- Nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tăng lên do sự ra mắt của nhiều dự án mới, đặc biệt là các dự án nghỉ dưỡng biển, hướng đến phục vụ nhu cầu của các khách hàng yêu thích thiên nhiên, biển và các hoạt động thể thao, giải trí ngoài trời.

- Nguồn cầu bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi sau khi tình hình dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát và các biện pháp phòng chống được nới lỏng, tạo điều kiện cho việc du lịch và nghỉ dưỡng trở lại bình thường.

- Giá bán bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có xu hướng ổn định, phụ thuộc vào vị trí, chất lượng và tiện ích của từng dự án. Theo dự báo của Savills Việt Nam, giá bán bất động sản nghỉ dưỡng sẽ dao động từ 50-60 triệu đồng/m2, tương đương với mức giá năm 2021.

Công nghiệp

Phân khúc công nghiệp là một phân khúc có vai trò quan trọng và đóng góp lớn cho nền kinh tế của Hải Phòng, nhờ vào các lợi thế về vị trí địa lý, hạ tầng giao thông, nguồn nhân lực và chính sách ưu đãi của địa phương. Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại Hải Phòng đạt 2.500 ha từ 14 khu công nghiệp, trong đó 86% nguồn cung là đất cho thuê và 14% là nhà xưởng cho thuê.

Mức giá thuê trung bình là 95 USD/m2/năm đối với đất cho thuê và 4,5 USD/m2/tháng đối với nhà xưởng cho thuê. Tỷ lệ lấp đầy trung bình là 80% đối với đất cho thuê và 90% đối với nhà xưởng cho thuê. Nguồn cung và cầu trong quý IV năm 2021 cũng như trong năm 2021 tăng mạnh so với các quý trước, chủ yếu do sự đầu tư của các doanh nghiệp trong nước và ngoài nước vào các lĩnh vực như điện tử, ô tô, dệt may, giày da, thực phẩm, dược phẩm, vật liệu xây dựng.

Các yếu tố ảnh hưởng đến phân khúc công nghiệp tại Hải Phòng bao gồm:

- Nhu cầu đầu tư của các doanh nghiệp trong và ngoài nước vào các khu công nghiệp, nhằm tận dụng các lợi thế về vị trí địa lý, hạ tầng giao thông, nguồn nhân lực và chính sách ưu đãi của địa phương.

- Sự phát triển của hạ tầng giao thông, bao gồm các tuyến đường bộ, đường sắt, đường thủy, đường hàng không, cũng như các cảng biển, cảng hàng không, cảng khô, tạo thuận lợi cho việc vận chuyển, xuất nhập khẩu và kết nối Hải Phòng với các khu vực khác trong nước và quốc tế.

- Sự đầu tư của nhà nước và các doanh nghiệp vào các dự án hạ tầng kỹ thuật, bao gồm điện, nước, xử lý nước thải, xử lý chất thải, viễn thông, bảo vệ môi trường, cung cấp các dịch vụ thiết yếu và chất lượng cho các khu công nghiệp.

- Chính sách của nhà nước về quy hoạch, quản lý, phát triển và điều tiết thị trường bất động sản công nghiệp, nhằm tạo ra môi trường kinh doanh minh bạch, ổn định và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

Xu hướng của phân khúc công nghiệp tại Hải Phòng trong năm 2023 dự kiến sẽ có những đặc điểm sau:

- Nguồn cung bất động sản công nghiệp sẽ tăng lên do sự ra mắt của nhiều dự án mới, đặc biệt là các dự án công nghiệp cao cấp, hướng đến phục vụ nhu cầu của các doanh nghiệp có năng lực tài chính và kỹ thuật cao, cũng như các doanh nghiệp có hoạt động sản xuất và kinh doanh bền vững, thân thiện với môi trường.

- Nguồn cầu bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng mạnh, do sự chuyển dịch của các chuỗi cung ứng toàn cầu, cũng như sự hồi phục của nền kinh tế sau đại dịch Covid-19, tạo ra nhiều cơ hội đầu tư và hợp tác cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước.

- Giá thuê bất động sản công nghiệp sẽ có xu hướng tăng nhẹ, phụ thuộc vào vị trí, chất lượng và tiện ích của từng dự án. Theo dự báo của CBRE Việt Nam, giá thuê bất động sản công nghiệp sẽ tăng khoảng 5-10% so với năm 2021, do sự thiếu hụt nguồn cung và tăng trưởng nhu cầu. Các khu công nghiệp có vị trí gần cảng biển, sân bay, trung tâm thành phố hoặc các khu vực có hạ tầng giao thông tốt sẽ có mức giá thuê cao hơn các khu công nghiệp khác. Các dự án công nghiệp cao cấp, có thiết kế hiện đại, tiết kiệm năng lượng, bảo vệ môi trường, cũng như các dịch vụ hỗ trợ như nhà ăn, nhà trẻ, y tế, thể thao, giải trí, cũng sẽ có mức giá thuê cao hơn các dự án công nghiệp truyền thống.

Văn phòng cho thuê

Phân khúc văn phòng cho thuê là một phân khúc có tiềm năng và đang phát triển tại Hải Phòng, nhờ vào sự phát triển của các ngành kinh tế, thương mại, dịch vụ, cũng như sự xuất hiện của nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước tại thành phố. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, nguồn cung văn phòng cho thuê tại Hải Phòng đạt 120.000 m2 từ 23 dự án, trong đó 74% nguồn cung là văn phòng hạng B và 26% là văn phòng hạng A.

Mức giá thuê trung bình là 14 USD/m2/tháng đối với văn phòng hạng A và 9 USD/m2/tháng đối với văn phòng hạng B. Tỷ lệ lấp đầy trung bình là 90% đối với văn phòng hạng A và 85% đối với văn phòng hạng B. Nguồn cung và cầu trong quý IV năm 2021 cũng như trong năm 2021 giảm nhẹ so với các quý trước, do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, cũng như sự chuyển dịch của một số doanh nghiệp sang hình thức làm việc từ xa hoặc linh hoạt.

Các yếu tố ảnh hưởng đến phân khúc văn phòng cho thuê tại Hải Phòng bao gồm:

- Nhu cầu thuê văn phòng của các doanh nghiệp trong và ngoài nước, đặc biệt là các doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực như tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, bất động sản, dịch vụ, giáo dục, y tế, công nghệ thông tin, truyền thông.

- Sự phát triển của hạ tầng đô thị, bao gồm các khu đô thị mới, khu thương mại, khu vui chơi, giải trí, cũng như các dịch vụ ăn uống, mua sắm, chăm sóc sức khỏe, làm đẹp, tạo ra nhiều điểm đến hấp dẫn và đa dạng cho người dân và du khách.

- Sự đầu tư của các doanh nghiệp trong và ngoài nước vào các dự án văn phòng cho thuê, mang lại nhiều sản phẩm chất lượng cao, có thiết kế độc đáo, phong cách hiện đại, cũng như các tiện ích và dịch vụ đẳng cấp.

- Chính sách của nhà nước về quy hoạch, quản lý, phát triển và điều tiết thị trường văn phòng cho thuê, nhằm tạo ra môi trường kinh doanh minh bạch, ổn định và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

Xu hướng của phân khúc văn phòng cho thuê tại Hải Phòng trong năm 2023 dự kiến sẽ có những đặc điểm sau:

- Nguồn cung văn phòng cho thuê sẽ tăng lên do sự ra mắt của nhiều dự án mới, đặc biệt là các dự án văn phòng hạng A, hướng đến phục vụ nhu cầu của các doanh nghiệp có quy mô lớn và yêu cầu cao về chất lượng và tiện ích.

- Nguồn cầu văn phòng cho thuê sẽ phục hồi sau khi tình hình dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát và các biện pháp phòng chống được nới lỏng, tạo điều kiện cho việc hoạt động kinh doanh và làm việc trở lại bình thường.

- Giá thuê văn phòng cho thuê sẽ có xu hướng ổn định, phụ thuộc vào vị trí, chất lượng và tiện ích của từng dự án. Theo dự báo của Savills Việt Nam, giá thuê văn phòng cho thuê sẽ dao động từ 13-15 USD/m2/tháng đối với văn phòng hạng A và từ 8-10 USD/m2/tháng đối với văn phòng hạng B.

Đây là bài viết của tôi về thị trường bất động sản Hải Phòng, hy vọng sẽ giúp bạn có cái nhìn tổng quan và chi tiết hơn về thị trường này. Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi nào khác, xin vui lòng gửi cho tôi.