Mẫu Hợp đồng mua bán nhà gắn liền với đất chi tiết nhất

Hợp đồng mua bán nhà bao gồm các điều khoản về thông tin nhà ở và thửa đất, quyền và nghĩa vụ của các bên, phương thức giải quyết tranh chấp, cam kết của các bên. Khi mua bán nhà các bên bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
Hợp đồng mua bán nhà gồm 02 loại: Hợp đồng mua bán chung cư và hợp đồng mua bán nhà gắn liền với đất. Hợp đồng dưới đây là hợp đồng chuyển nhượng nhà ở riêng lẻ gắn liền với quyền sử dụng đất.

1. Mẫu Hợp đồng mua bán nhà

TẢI FILE TẠI ĐÂY

2. Điều kiện chuyển nhượng nhà đất

2.1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều kiện của bên chuyển nhượng

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
• Đất không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng

Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

2.2. Điều kiện mua bán nhà ở

Điều kiện về nhà ở để được mua bán

Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai.

Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.

Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Điều kiện của người mua và người bán

Căn cứ Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014, khi mua bán nhà ở thì các bên phải đủ điều kiện tham gia mua bán nhà ở, cụ thể:

Điều kiện bên bán nhà ở

Bên bán nhà ở phải có điều kiện sau đây:

• Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện mua bán nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
• Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.

Điều kiện bên mua nhà ở

Bên mua nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

• Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
• Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Phải công chứng hoặc chứng hợp đồng

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”

Hiện nay, theo quy định của Điều 167 Luật Đất đai 2013, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, trường hợp một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản, việc công chứng hoặc chứng thực không bắt buộc.

Nơi công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán

Theo Điều 42 Luật Công chứng 2014, phạm vi công chứng như sau:

“Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.”

Vì vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các bên cần thực hiện công chứng tại phòng công chứng nhà nước hoặc văn phòng công chứng tư có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất.

Nơi chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

Việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng có thể được thực hiện tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất và nhà ở. Điều này có nghĩa là các bên có thể đến UBND cấp xã, phường hoặc thị trấn nơi tài sản đất và nhà ở đặt tại để tiến hành chứng thực hợp đồng.

UBND xã, phường, thị trấn là cơ quan đại diện của Nhà nước tại cấp địa phương và có thẩm quyền trong việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng. Đây là nơi mà các bên có thể đến để xác nhận và chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, đảm bảo tính pháp lý và hiệu lực của hợp đồng.

Qua đó, việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng tại UBND xã, phường, thị trấn sẽ đảm bảo sự công nhận và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đồng thời đảm bảo tính pháp lý và hiệu lực của hợp đồng trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản liên quan.

Hợp đồng mua bán nhà: Đặt cọc và người nộp thuế

5. Không bắt buộc đặt cọc trước khi ký hợp đồng mua bán

Theo Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc không phải là một yêu cầu bắt buộc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay mua bán nhà ở. Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, các bên có thể thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc nhằm "làm tin" trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng.

6. Được thỏa thuận người nộp thuế thu nhập cá nhân

Theo điểm c khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (kể cả nhà ở hình thành trong tương lai) thuộc danh mục thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Người có thu nhập từ giao dịch này có nghĩa vụ nộp thuế.

Mặc dù bên bán là người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, các bên có thể thỏa thuận về việc người nộp thuế. Thỏa thuận này cũng ảnh hưởng đến thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, như sau:

• Nếu không có thỏa thuận, bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán. Hồ sơ khai thuế phải được nộp trước ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực (tính từ ngày công chứng hoặc chứng thực).
• Nếu có thỏa thuận, bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán. Hồ sơ khai thuế phải được nộp trước thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng (tối đa là 30 ngày kể từ ngày công chứng hoặc chứng thực).

Đó là những điều khoản cơ bản trong hợp đồng mua bán nhà. Các bên có thể sử dụng và tải về nếu không có thỏa thuận khác.

Đây là một phần của mẫu hợp đồng mua bán nhà gắn liền với đất năm 2023. Hợp đồng này ghi rõ các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở. Tuy nhiên, để có một hợp đồng mua bán nhà gắn liền với đất chi tiết nhất, bạn nên tham khảo thêm các quy định và luật pháp hiện hành tại địa phương của bạn và tìm sự tư vấn từ một luật sư chuyên về lĩnh vực này để đảm bảo tính pháp lý và đáng tin cậy của hợp đồng.

Nguồn: Luật Việt Nam
Link: https://luatvietnam.vn/dat-dai-nha-o/hop-dong-mua-ban-nha-567-29833-article.html