8 chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều thăng trầm trong lịch sử. Từ những năm 1990, khi đất đai được chuyển nhượng lần đầu tiên, cho đến nay, khi thị trường bất động sản đang phát triển ổn định và đa dạng. Bài viết này sẽ tổng hợp 8 chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua cùng những phân tích, đánh giá của chuyên gia, qua đó đưa ra các dự báo cho năm mới.

Chu kỳ sốt đất lần 1 (1993 - 1994)

Đây là giai đoạn sốt đất lần 1, thời điểm Mỹ dỡ bỏ cấm vận, Việt Nam gia nhập ASEAN. Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giá nhà đất tăng cao do nhu cầu mua sắm của người dân và sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài.

Chu kỳ điều chỉnh (1995 - 1999)

Là giai đoạn thị trường bất động sản còn non trẻ, độ mở cửa nền kinh tế chưa cao. Nhà nước ban hành 2 nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuê đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, điều tiết thị trường. Làn sóng xả hàng ồ ạt diễn ra làm thị trường bất động sản ở trạng thái cung vượt cầu, quay đầu lao dốc. Giá bất động sản giảm mạnh từ 50-70%.

Chu kỳ sốt đất lần 2 (2000 - 2002)

Chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới nên giá nhà đất tăng mạnh, đạt đỉnh vào quý 2/2001. Đây cũng chính là thời điểm, Luật Doanh nghiệp năm 2000, Luật Đầu tư nước ngoài năm 2001 ra đời. Thị trường bất động sản thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Chu kỳ điều tiết (2003 - 2006)

“Luật Đất đai 2003” và “Nghị định 181” với quy định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” đã chấm dứt tình trạng “phân lô bán nền”. Từ cuối năm 2003, thị trường bất động sản trầm lắng, nhưng giá không giảm mạnh, do vốn đầu tư chủ yếu là tiền nhàn rỗi của tư nhân. Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh khiến dòng vốn chuyển sang thị trường chứng khoán.

Chu kỳ sốt đất lần 3 (2007 - 2008)

Việt Nam chính thức gia nhập WTO, đón nhận làn sóng đầu tư lớn sau hội nhập. Nguồn vốn thặng dư lớn chuyển dịch từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản. Thời điểm này, giá nhà đất tăng cao từ 50-70%, thậm chí lên tới 100%, đồng thời có sự chuyển hướng đầu tư nhà riêng lẻ sang dự án bất động sản.

Chu kỳ khủng hoảng (2009 - 2013)

Chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ nhằm kiểm soát bong bóng bất động sản và kiềm chế lạm phát khiến thị trường bất động sản lập tức bị ảnh hưởng nặng nề. Giá bất động sản giảm mạnh trung bình 30-40%. Nhà đầu tư giai đoạn này sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Nhiều dự án bất động sản bị ngừng triển khai, thanh khoản thấp, nợ xấu tăng cao.

Chu kỳ hồi phục (2014 - 2018)

Thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục từ cuối năm 2013 và phát triển ổn định. Giai đoạn này thị trường xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới gia nhập như: officetel, condotel, shophouse… Trong năm 2018, thị trường xảy ra các đợt sốt đất lan rộng tại nhiều khu vực trên cả nước.

Chu kỳ biến động (2019 - 2022)

Bất ổn địa – chính trị và kinh tế toàn cầu. Sốt đất tiếp tục bùng phát ở nhiều địa phương khiến giá bất động sản ở những nơi này tăng cao. Tuy nhiên các cơn sốt qua rất nhanh, thị trường tại khu vực đó nhanh chóng rơi vào trầm lắng. Thị trường bất động sản xuất hiện sự sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch.

Dự báo cho năm 2023

Theo các chuyên gia, năm 2023 sẽ là năm của sự phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam. Các yếu tố thuận lợi cho thị trường bao gồm: Chính sách hỗ trợ của Nhà nước, tiến trình tiêm chủng vaccine Covid-19, nhu cầu nhà ở cao của người dân, sự hấp dẫn của Việt Nam với các nhà đầu tư nước ngoài, chu kỳ phát triển mới của các dự án bất động sản. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý các rủi ro tiềm ẩn như: Bong bóng tài sản, thiếu minh bạch thông tin, thiếu nguồn cung chất lượng cao, thiếu quy hoạch và quản lý hiệu quả.

Nguồn: https://vneconomy.vn/8-chu-ky-phat-trien-cua-thi-truong-bat-dong-san-thoi-gian-qua.htm